Frais de notaire : à quoi servent-ils vraiment ?
Vous souhaitez acheter un appartement, une maison ancienne ou un bien dans le neuf ? Mais vous voulez comprendre comment sont calculés les frais de notaire pour bien anticiper votre budget.
Comment sont-ils calculés ?
Les droits de mutation
Aussi appelés « frais d’enregistrement », ces droits correspondent à des taxes perçues par l’État et les collectivités locales. Dans le cadre d’un achat dans l’immobilier ancien, ils représentent en moyenne 5,8 % du prix du bien. Ces droits constituent la part la plus importante des frais et sont essentiels à la validité de la transaction.
Les débours
Les débours correspondent aux frais avancés par le notaire pour régler les formalités indispensables à la vente. Cela comprend les recherches cadastrales, l’état des hypothèques, les copies d’actes et les frais d’enregistrement. Ces frais sont à payer aux services fiscaux, sauf pour les droits de mutation. Ces frais sont en général fixes ou peu variables, autour de 1 000 €, quel que soit le prix du bien. Le notaire détaille ces débours dans le coût total à la signature.Les émoluments du notaire
Il s’agit de la rémunération officielle du notaire pour son travail dans la transaction. Ce montant est fixé par la loi. Il est calculé selon un pourcentage qui diminue au fur et à mesure que le prix du bien augmente. Contrairement à ce que beaucoup pensent, cette part ne représente qu’une petite partie du total des frais de notaire. Pour mieux comprendre certains mécanismes liés à l’achat immobilier, découvrez notre article sur le droit de préemption.
Maison ancienne ou dans le neuf ?
Frais de notaire maison ancienne
Pour un achat dans l’ancien, les frais sont plus élevés : environ 7 à 8 % du prix d’achat. Cela inclut les droits de mutation complets.Frais de notaire dans le neuf
Dans le neuf, ils sont réduits à 2 à 3 %, car les droits de mutation sont partiellement exonérés. Cela rend les achats neufs particulièrement intéressants pour les primo-accédants.Réduction frais de notaire : est-ce possible ?
- Si des meubles sont inclus dans la vente (cuisine, électroménager, placards), leur valeur peut être déduite du prix d’achat.
- Frais d’agence payés séparément : seuls les frais calculés sur le prix net vendeur seront pris en compte.
- Dans certains cas, le notaire peut appliquer une remise sur ses émoluments, jusqu’à 10 % sur la part au-delà de 100 000 €.
Frais de notaire achat appartement : exemple concret
- Droits de mutation : 11 600 €
- Débours : 1 000 €
- Émoluments du notaire : environ 2 000 €
- Total estimé : 14 600 € (~7,3 %)
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- Estimer les frais d’acquisition immobiliers de façon réaliste,
- Optimiser chaque étape du projet, de l’offre à la signature de l'acte authentique,
- Vous informer sur les possibilités de réduction des frais, selon le type de bien.
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Les frais de notaire couvrent l’ensemble des formalités liées à l’achat immobilier :
- enregistrement auprès des services fiscaux
- consultation des documents d’urbanisme
- authentification de l’acte
Ce ne sont pas uniquement les honoraires du notaire.
Ils sont obligatoires pour que l’achat devienne officiel et opposable aux tiers.
Bonne question : le notaire ne garde qu’environ 10 % des sommes versées ! Le reste part :
- à l’État : via les droits de mutation (la plus grosse part),
- aux fournisseurs d’actes (cadastre, géomètres, etc.),
- et enfin, au notaire lui-même via les émoluments notaire.
Les droits de mutation et les débours ne sont pas négociables, car ce sont des taxes et frais réglementés.
En revanche, les émoluments du notaire peuvent être réduits, jusqu’à 10 %, sur la part calculée au-delà de 100 000 €.
Exemple : pour un bien à 250 000 €, seul le montant au-dessus de 100 000 € peut bénéficier d’une réduction (max 10 % sur cette portion).
Oui, très nettes :
- Pour une maison ancienne, les frais tournent autour de 7 à 8 %.
- Pour un logement neuf, ils sont réduits à 2 à 3 %, car les droits de mutation sont allégés.
C’est pour cela que l’on parle souvent de frais de notaire dans le neuf comme étant « réduits ».
Oui, que vous achetiez une maison ou un appartement, les frais sont calculés selon les mêmes règles.
Cependant, si l’appartement est en copropriété, des frais de conservation et d’état descriptif de division peuvent s’ajouter.
Dans un achat appartement ancien, les frais sont autour de 7,5 %.
Dans un achat appartement neuf, ils seront autour de 2,5 %.
Si vous réalisez votre première acquisition, les frais de notaire première acquisition restent obligatoires. Il n’existe pas de réduction automatique, mais :
- Vous pouvez bénéficier d’aides (PTZ, subventions),
- Le notaire peut vous accorder une remise d’émoluments.
Non, les frais de notaire immobilier 2025 ne changent pas fondamentalement.
Le barème reste identique à celui de 2024, mais certaines communes ont légèrement augmenté leurs droits de mutation locaux. D’où l’importance de vérifier selon la localisation de votre bien.
Voici quelques pistes légales pour réduire le montant des frais d’acquisition immobilier :
- Rédiger une liste mobilière (la valeur des meubles) dans le compromis de vente (ex. : cuisine équipée, dressing).
- Demander à ce que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur.
- Acheter dans le neuf si vous êtes primo-accédant.
Chez Valeurs et Expert, on vous aide à optimiser chaque poste de dépense, y compris les frais de notaire.
