Le compromis de vente constitue une étape cruciale dans toute transaction immobilière. Il matérialise l’accord trouvé entre vendeur et acheteur avant la signature définitive de l’acte authentique.
Chez Valeurs et Expert, fort de 25 ans d’expertise en immobilier, nous accompagnons nos clients pour sécuriser chaque phase du processus.
Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est un compromis de vente. Ce qu’il contient, les obligations qu’il implique, et les risques à anticiper.
Chez Valeurs et Expert, fort de 25 ans d’expertise en immobilier, nous accompagnons nos clients pour sécuriser chaque phase du processus.
Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est un compromis de vente. Ce qu’il contient, les obligations qu’il implique, et les risques à anticiper.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre un vendeur et un acquéreur. Il marque la volonté ferme des deux parties de conclure une vente immobilière.
Contrairement à une simple promesse, il engage juridiquement vendeur et acheteur, sauf clauses suspensives prévues dans le contrat.
On parle souvent de « vente sous conditions », car la réalisation définitive de la vente est subordonnée à certaines conditions (obtention du prêt bancaire, droit de préemption, etc.).
Contrairement à une simple promesse, il engage juridiquement vendeur et acheteur, sauf clauses suspensives prévues dans le contrat.
On parle souvent de « vente sous conditions », car la réalisation définitive de la vente est subordonnée à certaines conditions (obtention du prêt bancaire, droit de préemption, etc.).
Différence avec la promesse de vente :
- La promesse de vente n’engage que le vendeur à réserver le bien.
- Le compromis de vente engage les deux parties à conclure la vente.
Le contenu du compromis de vente
Il doit contenir un certain nombre d’informations juridiques et annexes pour être valable légalement et protéger les deux parties.
✅ Informations indispensables :
- Identité complète du vendeur et de l’acheteur
- Description du bien immobilier (adresse, superficie, diagnostics techniques)
- Prix de vente et modalités de paiement
- Clauses suspensives
- Date prévue pour la signature de l’acte authentique
✅ Informations indispensables :
- Identité complète du vendeur et de l’acheteur
- Description du bien immobilier (adresse, superficie, diagnostics techniques)
- Prix de vente et modalités de paiement
- Clauses suspensives
- Date prévue pour la signature de l’acte authentique
📎 Documents à annexer :
- Titre de propriété
- Carte d'identité ou passeport
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, électricité, plomb, etc.)
- Règlement de copropriété (si bien concerné)
- Trois derniers procès-verbaux d’AG (copropriété)
- Carnet d'entretien de la copropriété
- Pré état daté et état daté (si bien concerné)
- Fiche synthétique de la copropriété
- Attestation de garantie décennale ou dommage ouvrage
- Factures de travaux ou d'entretien obligatoire
📎 Documents à annexer :
- Titre de propriété
- Carte d'identité ou passeport
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, électricité, plomb, etc.)
- Règlement de copropriété (si bien concerné)
- Trois derniers procès-verbaux d’AG (copropriété)
- Carnet d'entretien de la copropriété
- Pré état daté et état daté (si bien concerné)
- Fiche synthétique de la copropriété
- Attestation de garantie décennale ou dommage ouvrage
- Factures de travaux ou d'entretien obligatoire
Les engagements des parties
Le compromis de vente est un contrat bilatéral qui engage fermement l’acheteur et le vendeur, sauf si l’une des conditions suspensives n’est pas remplie.
🧾 Les engagements du vendeur
- À vendre le bien à l’acheteur désigné, au prix et aux conditions convenus.
- À fournir tous les documents obligatoires (diagnostics, titre de propriété, règlement de copropriété…).
- À ne pas proposer le bien à un autre acquéreur entre la signature du compromis et l’acte authentique.
- À garantir la conformité et le bon état du bien, tant sur le plan juridique que technique : servitudes, conformité urbanistique, absence de litiges en cours, vices cachés, etc.
- À libérer le bien à la date convenue (sauf en cas de vente avec locataire en place).
⚠️ Un vendeur ne respectant pas ses obligations peut être poursuivi en justice et contraint à la vente, voire à indemniser l’acheteur.
🧾 Les engagements de l’acheteur
- À acheter le bien selon les conditions prévues dans le compromis.
- À verser un dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix), déposé chez le notaire et déductible du prix final.
- À engager les démarches nécessaires pour obtenir son financement.
- À signer l’acte authentique dans les délais.
💡 Un acheteur qui ne respecte pas ses obligations hors délai de rétractation ou clause suspensive peut perdre son dépôt de garantie et être poursuivi en justice.
🧾 Les engagements du vendeur
- À vendre le bien à l’acheteur désigné, au prix et aux conditions convenus.
- À fournir tous les documents obligatoires (diagnostics, titre de propriété, règlement de copropriété…).
- À ne pas proposer le bien à un autre acquéreur entre la signature du compromis et l’acte authentique.
- À garantir la conformité et le bon état du bien : servitudes, urbanisme, absence de litiges, vices cachés.
- À libérer le bien à la date convenue (sauf si le bien est vendu avec un locataire en place).
⚠️ Un vendeur ne respectant pas ses obligations peut être poursuivi en justice et contraint à la vente, voire à indemniser l’acheteur.
🧾 Les engagements de l’acheteur
- À acheter le bien selon les conditions prévues dans le compromis.
- À verser un dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix), déposé chez le notaire et déductible du prix final.
- À engager les démarches nécessaires pour obtenir son financement.
- À signer l’acte authentique dans les délais.
💡 Un acheteur qui ne respecte pas ses obligations hors délai de rétractation ou clause suspensive peut perdre son dépôt de garantie et être poursuivi en justice.
Les délais à respecter
Les délais sont essentiels dans un compromis de vente. Ils sont mentionnés noir sur blanc dans le contrat, et leur non-respect peut avoir de vraies conséquences juridiques.
Le délai de rétractation de 10 jours
Après la signature du compromis, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours calendaires pour se rétracter. Il peut le faire sans justification, conformément à la loi Macron de 2015.
- La rétractation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
- Si elle est faite dans les règles, le dépôt de garantie est restitué dans son intégralité.
Délai pour l’obtention du prêt
En général, l’acheteur dispose d’un délai de 45 jours à 60 jours, fixé dans le compromis de vente, pour obtenir un accord de financement auprès d’une banque. Ce délai correspond à la durée de validité de la clause suspensive d’obtention de prêt, prévue pour sécuriser l’opération.
- Si la banque refuse le financement, la vente est annulée sans pénalité, sous réserve de justifier d’au moins deux refus écrit.
- Si ce délai est dépassé sans réaction de l’acheteur, il peut perdre son dépôt de garantie.
Chez Valeurs et Expert, nous veillons à sécuriser cette clause et à accompagner nos clients dans la constitution de leur dossier de prêt.
Délai jusqu’à l’acte authentique
L’acte définitif de vente est en général signé 2 à 3 mois après le compromis. Cela laisse le temps :
- Aux notaires de rassembler les pièces juridiques,
- À la commune d’exercer (ou non) son droit de préemption,
- À l’acheteur d’obtenir son prêt,
- Au vendeur de se préparer à la remise des clés.
Que se passe-t-il en cas de désistement ou de litige ?
Le compromis prévoit plusieurs situations pouvant entraîner l’annulation de la vente. En dehors de ces cas prévus, un désistement peut coûter cher.
Rétractation dans le délai légal
Si l’acheteur se rétracte dans les 10 jours légaux, la vente est annulée sans pénalité. Aucun justificatif n’est exigé, c’est un droit protégé par la loi.
Cas de non-réalisation des conditions suspensives
Les conditions suspensives (ex. : obtention d’un prêt, autorisation administrative…) permettent de protéger l’acheteur.
- Si l’une de ces conditions n’est pas remplie dans le délai prévu, la vente est automatiquement annulée.
- L’acheteur récupère alors intégralement son dépôt de garantie.
Rupture abusive de l’engagement
Hors clause suspensive ou délai légal, rompre un compromis expose à des sanctions :
- L’acheteur peut perdre son dépôt de garantie.
- Le vendeur peut être contraint à verser des dommages et intérêts s’il annule la vente sans motif valable.
- Dans certains cas, la vente forcée peut être prononcée par le tribunal.
D’où l’importance d’un accompagnement rigoureux, comme le propose Valeurs et Expert, pour éviter toute erreur de rédaction ou de compréhension.
Pourquoi se faire accompagner par un professionnel comme Valeurs et Expert ?
Bien qu’antérieur à la vente définitive, le compromis de vente constitue un contrat juridiquement contraignant pour les deux parties. Une erreur, un oubli ou une clause mal rédigée peuvent compromettre la transaction ou exposer à des litiges coûteux.
Chez Valeurs et Expert, nous :
Chez Valeurs et Expert, nous :
- Vérifions l’ensemble des documents techniques et juridiques
- Rédigeons ou relisons chaque clause du compromis avec rigueur
- Facilitons la communication entre les parties, notaires et établissements bancaires
- Assurons un accompagnement personnalisé et réactif jusqu’à la remise des clés
Conclusion
Le compromis de vente n’est pas une simple formalité. Il engage juridiquement l’acheteur comme le vendeur, et nécessite rigueur, précision et anticipation. Pour éviter tout écueil, l’accompagnement d’un professionnel expérimenté reste la meilleure garantie de sérénité.
Chez Valeurs et Expert, notre mission est de sécuriser chaque étape de votre vente ou de votre achat immobilier grâce à une expertise juridique, technique et humaine bâtie depuis plus de 25 ans.
Conclusion
Le compromis de vente n’est pas une simple formalité. Il engage juridiquement l’acheteur comme le vendeur, et nécessite rigueur, précision et anticipation. Pour éviter tout écueil, l’accompagnement d’un professionnel expérimenté reste la meilleure garantie de sérénité.
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